임대료 성장에 대한 기대가 일본은행의 금융 정책 변경을 앞지르다
일본은행이 7월말 금융정책 결정회합에서 정책금리를 0.25%로 인상했다. 한편 미국은 9월에도 금리 인하를 할 것이라는 것이 내포되어 있다. 지금까지 미일 금리차의 확대에 의한 엔저 진행으로부터 반전하여 서서히 엔고로 향하고 있다고 보고 있다.
국내외 금융 정세가 정반대의 움직임을 보이는 가운데 국내 부동산 투자 시장의 방향은 어떻게 될 것인가.
금리 상승에 민감하게 반응하는 것이 부동산 투자자이지만 미국이나 유럽 같은 속도감으로 금리가 오를 가능성은 낮아 당분간 금융 완화 시장이 지속될 것이라는 전망이 우세하다.
실제 지난 7월말 일본은행이 기준금리를 올리자마자 주가가 사상 최대 하락폭을 겪었던 기억이 새록새록하다. 예상 외의 금리 인상과 미국의 경제가 예상 외로 나쁘다는 관측이 연출된 결과이지만, 그 후 국내 기업의 실적이 호조인 것을 보고 주가는 급속히 되돌아왔다.
이러한 경험으로 일본은행은 스스로가 상정하고 있는 시나리오(어떤 것인지 모르지만…)대로 금리 인상을 진행하기 어려워진 것으로 완화적인 금융 환경이 계속 될 것 같다. 금융 정책에 정통한 MFS이사 시오자와 다카시는 「애초에 일본은 금리 인상으로 인해 경기가 나빠질 상태는 아니다」라고 지적하고 있다.
중장기적인 시점에서는 일본은행의 추가 금리 인상은 이미 예상하고 있는 바이지만 그래도 미국 등 여러 나라와 같은 수준의 금리가 되려면 몇 년 단위를 거쳐야 할 필요로 한다는 견해가 우세하다.
일본의 장기 금리는 과거 20년 이상에 걸쳐 2% 수준에 미치지 못하고 있다. 그 수준으로 되돌리려면 국내 경제가 예상 이상의 강력함이 없는 한 20년이 걸린다고 말하는 사람도 있다.
레버리지 효과를 볼 수 있는 유일한 시장
전문가의 말 등을 종합해 보면 국내의 금융기관은 부동산에 대한 융자 자세는 기본적으로 적극적인 자세라고 한다.
해외 투자자들도 일본의 임대주택에 대한 관심이 강한 것으로 보고 있으며 부동산 서비스 등을 제공하는 존스랑라살(JLL)에서는 「일본은행의 금리 있는 세계로의 유도가 시작됐지만 주요 시장과 비교해 낮은 금리 상황으로 인해 일본은 특별한 시장으로 남을 것」이라며 계속해서 레버리지 효과를 볼 수 있는 유일한 시장에서 활발한 투자 활동이 이어질 것으로 보고 있다.
국내로 눈을 돌리면 「캐시리치 지주들이 수익성을 판단해 임대주택 건설을 검토하는 경우는 여전히 많다」(大東建託:다이토켄탁크)고 지적하는 목소리와 신탁은행 부동산 담당자의 「임대시장은 안정감이 있다. 임대 주택은 집세 수입이 상승 경향에 있어 임대료 성장을 전망할 수 있다」라는 목소리도 있다.
일본은행이 정책금리를 인상했지만 그로 인해 임금과 물가의 선순환이 계속되고 있는 것이 금리 인상의 조건이라면 그 경제 활동의 혜택으로서 부동산 임대료에 반영되는 것을 기대할 수 있다는 견해이다.
그러한 점으로부터 건축 비용의 상승을 근거로 아이에게 자산을 남기기 위해서 투자 전략을 실행하는 케이스는 드물지 않다. 일본은행의 금융 정책의 변경 후에도 지주나 샐러리맨 투자가의 투자 의욕은 여전하다.
健美家編集部（協力：若松信利（わかまつのぶとし））
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